Tribuna Pública
Mercadona en Colmenarejo: Las cifras del pelotazo (Artículo remitido)
Fecha: 10/01/2011
Nos ha sido remitido el siguiente artículo de la Asociación Colmenarejo Mejor para su publicación en Amigos de Colmenarejo.
Mercadona en Colmenarejo: Las cifras del "pelotazo"
Las recalificaciones de terreno que benefician solo a un promotor privado se conocen, desde hace muchos años, con el nombre de "pelotazo urbanístico". Sin embargo, aunque todo el mundo asume que son operaciones muy rentables para el beneficiario, pocas veces se dan cifras concretas de esa rentabilidad.
Colmenarejo Mejor considera que los vecinos deben conocer la suma que su Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid -esta última tras casi dos años de vacilaciones- han puesto en manos de un promotor local mediante la Modificación Puntual nº 8 a sus Normas Subsidiarias. Y, habiendo consultado a expertos en urbanismo y construcción, ofrece aquí datos suficientemente aproximados, para general conocimiento. Los lectores comprenderán por qué algunos van a engordar unos cuantos kilos, de felicidad.
La parcela objeto de la recalificación tiene prácticamente 4.000 m2, con una edificabilidad de 0,35 m2/m2. La parcela mínima en la Colonia Santiago es de 1500 m2, con lo cual podría construir dos viviendas de un máximo de 700 m2 cada una, es decir, un total de 1.400 m2 construidos. Según el expediente de recalificación, el promotor cede 1300 m2 de terreno, quedándose con una parcela de 2.672 m2, pero, eso sí, con una edificabilidad de 0,95 m2/m2, es decir, el 95%, o sea 2.538 m2 construidos. La menor parcela resultante pasa súbitamente a valer un 81,29% más, cualquiera que sean las condiciones del mercado, de lo que valía la original más grande. Ese es el primer beneficio.
El segundo beneficio lo obtiene el promotor, que también es constructor, en el margen que obtenga en la construcción del edificio. Ese es un beneficio perfectamente legítimo, en el que no entramos.
Finalmente,
el alquiler del edificio a Mercadona por 50 años produce el tercer, y mayor,
beneficio que pasamos a analizar a continuación.
Inversión:
Gastos
administrativos, proyectos y dirección de obra
350.000 €
Costos
de construcción:
Sobre
rasante, 2538 m2
x 485€/m2 1.230.930 €
Bajo rasante, 2.538 m2 x 365€/m2 926.370 €
Inversión
total 2.507.300 €
Rentabilidad:
Alquiler
mensual sobre rasante, 2.538
m2 a 3,0 0 €/m2 7.614
€
Alquiler mensual bajo rasante, 2.538 m2 a
1,50 €/m2 3.807 €
Total
alquiler mensual 11.421 €
(equivalente a un alquiler anual,
durante el primer año, de 137.052€)
Un
contrato a largo plazo lleva, lógicamente una cláusula de revisión de precio
que suele estar ligada al IPC anual. No es posible aventurar la evolución del
IPC en los próximos 50 años, pero, siendo ultraconservadores, vamos a calcular
la capitalización con unas revisiones de precios basadas en un IPC del 2% y
otro del 3%, dado que es de todo punto improbable, si no imposible. que, en un
período tan largo, la media de inflación en este país pueda bajar de esas
cifras.
Capitalización
con IPC 2%:
Valor
total de alquiler en 50 años 11.591.776 €
menos
inversión total 2.507.300 €
Valor neto en 50 años 9.084.476€
Tasa interna de retorno (TIR): 7%
Capitalización
con IPC 3%:
Valor total alquiler en 50 años 15.459.036 €
menos
inversión total 2.507.300 €
Valor neto en 50 años 12.951.736 €
Tasa interna de retorno (TIR): 8%
Resumiendo:
La Modificación Puntual nº 8 a las NN.SS. de Colmenarejo, en cuya aprobación la Alcaldesa se ha involucrado personalmente hasta extremos nunca vistos mientras dejaba otros muchos abandonados a su suerte, va a reportar al promotor de la parcela "afectada" un incremento de valor de la misma del 81,3%, más unos ingresos, prácticamente carentes de riesgo, por encima de los 9 millones de euros, siendo extremadamente conservadores. Y, a partir de ahí, dependiendo de la evolución del IPC, el cielo es el límite.
A cambio de eso, y según el último artículo de la Alcaldesa explicando la operación, el Ayuntamiento -o sea, el pueblo- recibe el 10% de terreno que le corresponde por Ley en cualquier caso y que, convertido en dinero, permitirá financiar la construcción de una comisaría de policía que al parecer necesita desesperadamente. Nada mejor ni más limpio que iniciar la destrucción de una zona protegida, tranquila, emblemática y con calidad de vida, y dar a ganar millones de euros a un promotor, para conseguir una comisaría de policía gratis.
Colmenarejo Mejor propone, desde aquí,
la creación de un nuevo Premio Nobel de gestión económica, y a la Alcaldesa de Colmenarejo
como primera receptora del mismo. Y que Dios ampare a este pueblo.
Opiniones
que lo pongan ya
Por: Eduardo - 24/10/2011Me da igual quien se beneficie pero pongan un supermercado que da verguenza que en este pueblo no haya uno en condiciones, llamese mercadona o ahorra mas o lo que les venga en gana... gracias y construyanlo ya, y que se beneficie el que quiera, en todos los pueblos siempre se beneficia alguien...
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